甲公司花4.3亿元购买了一幢写字楼用于出租经营。该公司自有资金投入为购买价格的60%，其余为年利率7.5%、期限20年、按年等额还款的抵押贷款。该写字楼可出租面积为36000m2，前两年的租金均为150元/（m2·月），以后租金每年递增5%。另有地下停车位310个，租金为500元/（个·月）。写字楼与停车位的空置和收租损失为潜在毛租金收入的10%，包括营业税和房产税在内的运营费用为潜在毛租金收入的30%。建筑物采用直线折旧，年折旧额为600万元，土地使用权等无形资产年摊销额为800万元，其他设备的年折旧额为200万元。请计算该项目第5年的税前现金回报率和偿债备付率。
（1）税前现金回报率计算
税前现金回报率＝（年净收入－年还本付息额）/资本金或权益资本＝年税前净现金流量/资本金或权益资本
①第一、二年净收入：A1＝A2＝（150×12×36000＋500×12×310）×（1－10%－30%）＝39996000（元）；
②第五年净收入：A5＝A1×（1＋5%）3＝46300369.50（元）；
③每年还本付息额＝430000000×40%×7.5%/[1－1/（1＋7.5%）20]＝16871856.96（元）；
④税前现金回报率＝（46300369.50－16871856.96）/（430000000×60%）＝11.41%。
（2）第5年的偿债备付率计算
偿债备付率＝可用于还本付息资金/当期应还本付息资金＝年净收益/年还本付息＝46300369.50/16871856.96＝2.74
按照评估价值的前提或内涵划分的价值不包括（ ）。
下列房地产中，通常是用比较法估价的是（ ）。
采用百分率法进行市场状况调整的一般公式为（ ）。
某类房地产2006～2010年的价格见表9-2，根据平均发展速度法，预测该类房地产2011年的价格为（ ）元/m2。
表9-2 某类房地产2006～2010年的价格
关于房地产抵押，下列说法正确的是（ ）。
某宗土地总面积7500m2，容积率为3，相应的土地单价为4500元/m2，现允许容积率提高到5，假设容积率每提高0.1，楼面地价下降1%，则理论上因容积率提高应补交的地价款为（ ）万元。
中国房地产估价师与房地产经纪人学会简称为（ ）。
收集交易实例时应注意所收集内容的统一性和（ ）。
因公共利益的需要征收处于正常生产经营中企业的房屋，该房屋占用范围内的建设用地使用权为划拨性质，对该企业给予的补偿不包括（ ）。
关于抵押房地产变现能力强弱比较的说法，错误的是（ ）。
