某开发商以3000万元购得一住宅用地70年的使用权，该住宅用地面积为3000m2，规划容积率为5.5。据估算，该住宅开发项目的建安工程费为2200元/m2，勘察设计和前期工程费为建安工程费的3%，基础设施和公共配套设施建设费及其他工程费为430万元，开发期间税费按建筑面积计算，为114元/m2，管理费用为上述费用（土地费用除外）之和的3.5%。预计住宅在项目建成时全部售出，销售费用、销售税金分别为销售收入的3%和5.5%。项目开发期为2年，建造期为1.5年。土地费用于开发期初一次性投入，开发期间税费于建造期初一次性投入，建安工程费、勘察设计和前期工程费、基础设施和公共配套设施建设费、管理费用在建造期内均匀投入。年贷款利率为7.7%，按季计息。不考虑土地增值税（假设销售费用均在开发完成时发生）。
（1）若开发商要求的税前成本利润率为30%，求该项目的最低销售价格。
（2）若该项目的销售价格为8000元/m2，求该项目保本的最低销售量。
（1）该项目最低销售价格的计算
①设项目的最低销售收入为X万元，则项目总开发价值GDV＝（1－5.5%）X＝0.945X；
②项目建筑面积：3000×5.5＝16500（m2）。
③项目总开发成本TDC：
土地费用（土地取得成本）：3000万元；
建安工程费：2200×16500＝3630（万元）；
勘察设计和前期工程费：3630×3%＝108.90（万元）；
基础设施和公共配套设施建设费：430万元；
开发期间税费：114×16500＝188.10（万元）；
管理费用：（3630＋108.90＋430＋188.10）×3.5%＝152.50（万元）；
财务费用：
土地费用的利息：3000×[（1＋7.7%/4）2×4－1]＝494.35（万元）；
开发期间税费的利息：188.10×[（1＋7.7%/4）1.5×4－1]＝22.80（万元）；
建安工程费、勘察设计和前期工程费、基础设施和公共配套设施建设费、管理费用的利息：
（3630＋108.9＋430＋152.5）×[（1＋7.7%/4）（1.5/2）×4－1]＝254.40（万元）
财务费用总计：494.35＋22.80＋254.40＝771.55（万元）；
销售费用：3%X；
项目总开发成本：3000＋3630＋108.90＋430＋188.10＋152.50＋771.55＋3%X＝8281.05＋3%X。
④税前成本利润率为30%，即（0.915X－8281.05）/（8281.05＋3%X）×100%＝30%。
解得：X＝11882.30（万元）。
最低销售价格＝11882.30/1.65＝7201.40（元），则该项目的最低销售价格为7201.40万元。
（2）该项目保本的最低销售量的计算
该项目保本的最低销售量为Y万m2，根据RPC＝（GDV－TDC）/TDC×100%，可得0＝8000Y（1－5.5%）/（8281.05＋3%×8000Y）－1，解得：Y＝1.13（万m2）。
按照评估价值的前提或内涵划分的价值不包括（ ）。
下列房地产中，通常是用比较法估价的是（ ）。
采用百分率法进行市场状况调整的一般公式为（ ）。
某类房地产2006～2010年的价格见表9-2，根据平均发展速度法，预测该类房地产2011年的价格为（ ）元/m2。
表9-2 某类房地产2006～2010年的价格
关于房地产抵押，下列说法正确的是（ ）。
某宗土地总面积7500m2，容积率为3，相应的土地单价为4500元/m2，现允许容积率提高到5，假设容积率每提高0.1，楼面地价下降1%，则理论上因容积率提高应补交的地价款为（ ）万元。
中国房地产估价师与房地产经纪人学会简称为（ ）。
收集交易实例时应注意所收集内容的统一性和（ ）。
因公共利益的需要征收处于正常生产经营中企业的房屋，该房屋占用范围内的建设用地使用权为划拨性质，对该企业给予的补偿不包括（ ）。
关于抵押房地产变现能力强弱比较的说法，错误的是（ ）。
