某投资者以1000万元一次性付款方式取得一写字楼物业20年的经营收益权，第一年投入装修费用200万元（按年末一次投入计算）并完成装修工程。第二年开始出租，当年净租金收入为200万元，以后每年以5%的比例递增。若房地产市场上写字楼物业投资的基准收益率为15%，试计算该项目的财务净现值和财务内部收益率，并判断该项目是否可行（各年净租金收入均发生在年末）。若经营期内年均通货膨胀率为4%，计算项目的实际收益率。
（1）计算等比序列现值系数的公式为：
因为i＝15%，s＝5%，且i≠s，所以：
因为FNPV＝256.42＞0，则该项目投资可行。
（2）计算FIRR并判断项目投资的可行性：
当i1＝17%时，NPV1＝71.23万元；当i2＝18%时，NPV2＝－7.63万元。
根据插值法求得内部收益率为：
FIRR＝i1＋NPV1/（NPV1＋|NPV2|）×（i2－i1）＝17%＋1%×71.23/（71.23＋7.63）＝17.90%。
因为FIRR＝17.90%＞15%，则该项目投资可行。
（3）计算实际收益率：已知Ra＝17.90%，Rd＝4%，根据公式（1＋Ra）＝（1＋Rr）（1＋Rd），则（1＋17.90%）＝（1＋Rr）（1＋4%），解得实际收益率Rr＝13.37%。
按照评估价值的前提或内涵划分的价值不包括（ ）。
下列房地产中，通常是用比较法估价的是（ ）。
采用百分率法进行市场状况调整的一般公式为（ ）。
某类房地产2006～2010年的价格见表9-2，根据平均发展速度法，预测该类房地产2011年的价格为（ ）元/m2。
表9-2 某类房地产2006～2010年的价格
关于房地产抵押，下列说法正确的是（ ）。
某宗土地总面积7500m2，容积率为3，相应的土地单价为4500元/m2，现允许容积率提高到5，假设容积率每提高0.1，楼面地价下降1%，则理论上因容积率提高应补交的地价款为（ ）万元。
中国房地产估价师与房地产经纪人学会简称为（ ）。
收集交易实例时应注意所收集内容的统一性和（ ）。
因公共利益的需要征收处于正常生产经营中企业的房屋，该房屋占用范围内的建设用地使用权为划拨性质，对该企业给予的补偿不包括（ ）。
关于抵押房地产变现能力强弱比较的说法，错误的是（ ）。
