某房地产开发企业于2012年6月末以16000万元购得一宗土地用于商品住宅开发。该项目按规划可建60000m2住宅，建造费用为3000元/m2，专业人员费用、其他工程费用、管理费用分别为建造费用的8%、4%、3%。经政府有关部门批准，项目于2014年6月末动工建设，建造费用投入进度、销售收入实现进度计划见表6-6。专业人员费用在建设期初一次性投入，其他工程费用、管理费用投入进度与建造费用投入进度相同。项目销售均价为9000元/m2，销售费用、营业税金及附加、其他交易费用分别为销售收入的3.5%、5.5%、1%。销售费用、营业税金及附加、其他交易费用发生的进度与销售收入实现进度相同。建造费用和销售收入均发生在季度末（不考虑土地增值税与所得税）。如果以2014年6月末为计算时点，该企业期望的投资收益率为14%，请完成项目投资现金流量表（表6-7），并计算该项目的财务净现值。
表6-6 建造费用投入进度、销售收入实现进度计划
表6-7 项目投资现金流量表
（1）由题意可得：建造费用＝3000×60000/10000＝18000（万元）。
专业人员费用＝18000×8%＝1440（万元）。
其他工程费用及管理费用＝18000×（4%＋3%）＝1260（万元）。
销售收入＝9000×60000/10000＝54000（万元）。
销售费用、营业税金及附加、其他交易费用＝54000×（3.5%＋5.5%＋1%）＝5400（万元）。
根据表6-6，可计算建造费用、其他工程费用及管理费用、销售收入、销售费用、营业税金及附加、其他交易费用的具体进度：
①2014.6期末：
建造费用＝18000×5%＝900（万元）
其他工程费用及管理费用＝1260×5%＝63（万元）
②2014.9期末：
建造费用＝18000×15%＝2700（万元）
其他工程费用及管理费用＝1260×15%＝189（万元）
③2014.12期末：
建造费用＝18000×20%＝3600（万元）
其他工程费用及管理费用＝1260×20%＝252（万元）
④2015.3期末：
建造费用＝18000×20%＝3600（万元）
其他工程费用及管理费用＝1260×20%＝252（万元）
销售收入＝54000×5%＝2700（万元）
销售费用、营业税金及附加、其他交易费用＝5400×5%＝270（万元）
⑤2015.6期末：
建造费用＝18000×30%＝5400（万元）
其他工程费用及管理费用＝1260×30%＝378（万元）
销售收入＝54000×20%＝10800（万元）
销售费用、营业税金及附加、其他交易费用＝5400×20%＝1080（万元）
⑥2015.9期末：
建造费用＝18000×10%＝1800（万元）
其他工程费用及管理费用＝1260×10%＝126（万元）
销售收入＝54000×35%＝18900（万元）
销售费用、营业税金及附加、其他交易费用＝5400×35%＝1890（万元）
⑦2015.12期末：
销售收入＝54000×30%＝16200（万元）
销售费用、营业税金及附加、其他交易费用＝5400×30%＝1620（万元）
⑧2016.3期末：
销售收入＝54000×10%＝5400（万元）
销售费用、营业税金及附加、其他交易费用＝5400×10%＝540（万元）
项目投资现金流量表如下表所示：
根据上述数据，可得项目投资现金流量表，如下表所示：
（2）投资收益率为14%是年收益率，换算成季度收益率为3.5%，计算时点为2014年6月，则该项目的财务净现值：
由上可知，该项目的财务净现值大于0，项目可行。
按照评估价值的前提或内涵划分的价值不包括（ ）。
下列房地产中，通常是用比较法估价的是（ ）。
采用百分率法进行市场状况调整的一般公式为（ ）。
某类房地产2006～2010年的价格见表9-2，根据平均发展速度法，预测该类房地产2011年的价格为（ ）元/m2。
表9-2 某类房地产2006～2010年的价格
关于房地产抵押，下列说法正确的是（ ）。
某宗土地总面积7500m2，容积率为3，相应的土地单价为4500元/m2，现允许容积率提高到5，假设容积率每提高0.1，楼面地价下降1%，则理论上因容积率提高应补交的地价款为（ ）万元。
中国房地产估价师与房地产经纪人学会简称为（ ）。
收集交易实例时应注意所收集内容的统一性和（ ）。
因公共利益的需要征收处于正常生产经营中企业的房屋，该房屋占用范围内的建设用地使用权为划拨性质，对该企业给予的补偿不包括（ ）。
关于抵押房地产变现能力强弱比较的说法，错误的是（ ）。
