李某有一处房产，其《房屋所有权证》记载的建筑面积为300m2，用途为住宅，土地为出让使用权，土地使用期限至2060年9月30日。李某于2005年2月将该房屋改为商店并经营，于2006年6月以3000元/m2的价格将其卖给张某。由于融资的需要，张某于2006年9月30日委托甲房地产估价机构评估该房地产的抵押价值，估价结果为2300元/m2。
请问：
1.张某认为该估价结果偏低，你认为应如何解释该估价结果的合理性？
2.2007年9月该房屋被列入拆迁范围，房屋拆迁许可证颁发日为2007年9月30日，乙房地产估价机构受拆迁人委托进行拆迁估价，估价结果为2800元/m2。张某认为该估价结果偏低，因2007年4月拆迁的邻近商铺的补偿单价为4000元/m2。你认为应如何解释该估价结果的合理性？
1.（1）二者的时点不同。张某买进时的时间点为2006年6月，评估时的时间点为2006年9月30日，由于房屋价值会受时间点的影响，所以价值不同。
（2）二者的价值类型不同。转让价格是指市场上的实际成交价格，抵押价值是指假定未设立法定优先受偿权利下的价值（或有限市场价格）减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的价值。评估的是公开市场价值与实际价值可能不一致。
（3）二者对房地产用途的界定可能存在差异。抵押价值是按照法定用途，即住宅进行评估的价值；转让价格有可能考虑了住宅可作为商业用途对价值的影响。
（4）从评估的目的来看，抵押价值评估需要采取谨慎原则，评估结果较为保守。
2.（1）二者的时点不同。房地产估价机构的价值时点为2007年9月，邻近商铺的价值时点为2007年4月，所以价值不同。
（2）拆迁估价结果和拆迁补偿金额的内涵不同。拆迁补偿金额包含：
①被征收房屋补偿费；
②搬迁费；
③临时安置费；
④停产停业损失补偿费；
⑤补助和奖励。
（3）对估价对象的界定可能不同。
（4）最终拆迁补偿标准由拆迁人和被拆迁人协商确定，与评估结果可能存在差异。
按照评估价值的前提或内涵划分的价值不包括（ ）。
下列房地产中，通常是用比较法估价的是（ ）。
采用百分率法进行市场状况调整的一般公式为（ ）。
某类房地产2006～2010年的价格见表9-2，根据平均发展速度法，预测该类房地产2011年的价格为（ ）元/m2。
表9-2 某类房地产2006～2010年的价格
关于房地产抵押，下列说法正确的是（ ）。
某宗土地总面积7500m2，容积率为3，相应的土地单价为4500元/m2，现允许容积率提高到5，假设容积率每提高0.1，楼面地价下降1%，则理论上因容积率提高应补交的地价款为（ ）万元。
中国房地产估价师与房地产经纪人学会简称为（ ）。
收集交易实例时应注意所收集内容的统一性和（ ）。
因公共利益的需要征收处于正常生产经营中企业的房屋，该房屋占用范围内的建设用地使用权为划拨性质，对该企业给予的补偿不包括（ ）。
关于抵押房地产变现能力强弱比较的说法，错误的是（ ）。
