商业区某商场共6层，每层建筑面积3000m2，土地使用年限为40年，从2016年5月18日起计。该商场1层至4层于2018年5月18日租出，租期为5年，月租金为每平方米240元，且每年不变；5层至6层于2018年7月1日租出，租期为3年，月租金为每平方米210元，现空置。
请问：现评估该商场带租约出售的价格，应优先选用哪两种估价方法，并写出估价技术路线。
答案：（1）应优先选用的估价方法是：收益法和比较法。
出租型商业房地产的投资者主要通过收取租金获取回报，这类商业房地产主要为临街中小型商铺、便利店、专卖店、专业市场、社区商铺等。出租型商业房地产主要采用收益法和市场比较法进行估价。
理由：因商场属于收益性房地产，应选用收益法作为其中一种估价方法。采用收益法估价关键是求取租金收益，应根据租赁合同和租赁市场资料求取租金收益。租金收益的测算要区分是否存在租约限制。此外，在求取净收益时，价值时点为现在的，应调查了解估价对象至少近三年的实际收入、费用等情况。利用估价对象的资料得出的收入、费用或净收益等数据，应与类似房地产在正常情况下的收入、费用或净收益等数据进行比较。若与正常客观的数据有差异，应进行分析并予以适当修正。
在市场交易实例比较多的情况下，应选择比较法为另一种估价方法。采用比较法对商业房地产估价主要应用在两方面：直接求取商业房地产价格；求取商业房地产租金，再利用收益法测算商业房地产价格。
在两种方法估价中均应考虑：①租约租金对商场价格的影响；②有租约的租金收入用租约租金；③租约期满后的租金收入用客观租金；④现空置部分也要计算客观租金收入。
（2）两种估价方法的估价技术路线分别如下：
①比较法的估价技术路线：房地产的正常市场价值是该房地产在公开市场上最可能的成交价格，或者说是被大多数买家和卖家认可的价格。正是按照这种技术路线，市场比较法采用选取类似房地产的实际成交价格作为评估价格的技术路线。在选用的比较法中，通过选取出租可比实例，经适当修正或调整后求取估价对象的标准价格。
②收益法的技术路线：收益法是通过预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的办法。收益法是通过估算估价对象未来的预期收益，利用时间价值的概念折算到现在确定估价对象的客观市场价值。在选用的收益法中，通过选取出租可比实例，求取估价对象净收益，利用报酬资本化法求取估价对象收益估值。
按照评估价值的前提或内涵划分的价值不包括（ ）。
下列房地产中，通常是用比较法估价的是（ ）。
采用百分率法进行市场状况调整的一般公式为（ ）。
某类房地产2006～2010年的价格见表9-2，根据平均发展速度法，预测该类房地产2011年的价格为（ ）元/m2。
表9-2 某类房地产2006～2010年的价格
关于房地产抵押，下列说法正确的是（ ）。
某宗土地总面积7500m2，容积率为3，相应的土地单价为4500元/m2，现允许容积率提高到5，假设容积率每提高0.1，楼面地价下降1%，则理论上因容积率提高应补交的地价款为（ ）万元。
中国房地产估价师与房地产经纪人学会简称为（ ）。
收集交易实例时应注意所收集内容的统一性和（ ）。
因公共利益的需要征收处于正常生产经营中企业的房屋，该房屋占用范围内的建设用地使用权为划拨性质，对该企业给予的补偿不包括（ ）。
关于抵押房地产变现能力强弱比较的说法，错误的是（ ）。
