某房地产估价机构接受委托评估一栋于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场，该商场土地使用权以出让方式取得，用途为商业，估价目的为评估该商场的抵押价值。房地产估价师完成估价报告后，估价委托人发现估价报告中收益法所采用的年净收益与估价委托人提供的财务报表中该商场近三年平均的年净利润不同，收益年限也与该商场建筑物的剩余经济寿命不同；成本法所采用的成本也与估价委托人提供的成本数据不同。
请你分析说明房地产估价师这样做的理由。
答案：房地产估价师这样做的理由有：
（1）估价报告中的待估房地产年净收益与财务报表中的年净利润含义不相同。估价报告中的净收益是指待估房地产对应的净收益，即该宗房地产对商场的出租或经营收益的贡献部分；而财务报表中的年净利润已扣除了房地产的折旧摊销、财务费用（含利息收益）及企业所得税等，其包含了正常的商业利润等。
（2）收益年限与建筑物的剩余经济寿命含义不同。收益年限既要考虑建筑物的剩余经济寿命，还必须考虑土地使用权的出让年限及已使用的年限。建筑物的经济寿命可能早于、等于或晚于土地使用年限，应作不同的考虑和计算。
（3）估价采用的成本与估价委托人提供的成本数据不同。房地产估价中所用的成本应是估价时点的社会平均客观成本；估价委托人所提供的实际成本是历史的，不一定是社会平均客观成本。
按照评估价值的前提或内涵划分的价值不包括（ ）。
下列房地产中，通常是用比较法估价的是（ ）。
采用百分率法进行市场状况调整的一般公式为（ ）。
某类房地产2006～2010年的价格见表9-2，根据平均发展速度法，预测该类房地产2011年的价格为（ ）元/m2。
表9-2 某类房地产2006～2010年的价格
关于房地产抵押，下列说法正确的是（ ）。
某宗土地总面积7500m2，容积率为3，相应的土地单价为4500元/m2，现允许容积率提高到5，假设容积率每提高0.1，楼面地价下降1%，则理论上因容积率提高应补交的地价款为（ ）万元。
中国房地产估价师与房地产经纪人学会简称为（ ）。
收集交易实例时应注意所收集内容的统一性和（ ）。
因公共利益的需要征收处于正常生产经营中企业的房屋，该房屋占用范围内的建设用地使用权为划拨性质，对该企业给予的补偿不包括（ ）。
关于抵押房地产变现能力强弱比较的说法，错误的是（ ）。
