市场法是房地产估价中最主要、最常用的方法之一。
请问：采用市场法估价在选取可比实例时需要考虑哪些因素？假如有一交易实例的成交日期与价值时点相差3年，可否将该交易实例选作可比实例？为什么？
答案：（1）采用市场法估价在选取可比实例时需要考虑的主要因素有：
①可比实例房地产应与估价对象房地产相似，即可比实例房地产应是估价对象的类似房地产，即在区位、用途、权利性质、档次、规模、建筑结构方面相同或相近的房地产内。
②可比实例的交易方式应适合估价目的。
③可比实例的成交日期应接近价值时点。一般认为，交易实例的成交日期与价值时点相隔一年以上的不宜采用，因为在这种情况下难以进行市场状况调整。
④可比实例的成交价格应尽量为正常价格。这是要求可比实例的成交价格为正常价格或可修正为正常价格。
（2）假如有一交易实例的成交日期与估价对象的价值时点相差3年，则不宜将此交易实例选作可比实例。因为成交日期与估价时点相差时间过长，通常房地产市场变化较大，就难以进行有效的交易日期修正，一般情况下成交日期与估价时点间隔不宜超过一年。在特殊情况下，如果房地产市场相对比较稳定，可适当延长间隔时间，但最长时效不宜超过两年。
按照评估价值的前提或内涵划分的价值不包括（ ）。
下列房地产中，通常是用比较法估价的是（ ）。
采用百分率法进行市场状况调整的一般公式为（ ）。
某类房地产2006～2010年的价格见表9-2，根据平均发展速度法，预测该类房地产2011年的价格为（ ）元/m2。
表9-2 某类房地产2006～2010年的价格
关于房地产抵押，下列说法正确的是（ ）。
某宗土地总面积7500m2，容积率为3，相应的土地单价为4500元/m2，现允许容积率提高到5，假设容积率每提高0.1，楼面地价下降1%，则理论上因容积率提高应补交的地价款为（ ）万元。
中国房地产估价师与房地产经纪人学会简称为（ ）。
收集交易实例时应注意所收集内容的统一性和（ ）。
因公共利益的需要征收处于正常生产经营中企业的房屋，该房屋占用范围内的建设用地使用权为划拨性质，对该企业给予的补偿不包括（ ）。
关于抵押房地产变现能力强弱比较的说法，错误的是（ ）。
