对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握了在估价时点时的相关资料（见表2-36），并用收益法评估该写字楼的市场价值。
表2-36 估价对象相关资料
估价测算如下（节选）：
（一）年有效毛收入
22000×（50＋5）×12×（1－10%）＝13068000（元）
（二）年运营费用
1．年维修费用
25000×2000×2%＝1000000（元）
2．年管理费用
年管理费用＝年有效毛收入×管理费用率＋管理用房租金损失＝13068000×3%＋500×50×12＝692040（元）
3．年营业税及附加＝13068000×5.55%＝725274（元）
4．年运营费用小计
年运营费用＝1000000＋692040＋725274＝2417314（元）
（三）年净收益
年净收益＝（一）项－（二）项＝13068000－2417314＝10650686（元）
（四）估价结果
估价结果＝10650686/5%×[1－1/（1＋5%）50]＝194438130（元）（取整）
答案：上述估价报告中的错误及改正具体如下：
（1）错误：年有效毛收入计算错误，物业管理费不应计算。
改为：22000×50×12×（1－10%）＝11880000（元）。
（2）错误：年管理费用计算错误，不应计入管理用房租金损失。
改为：年管理费用＝年有效毛收入×3%＝11880000×3%＝356400（元）。
（3）错误：年运营费用中未计算房产税。
改为：房产税：有效毛收入×12%＝11880000×12%＝1425600（元）。
若中间计算过程增加：
年费用合计：年运营费用＝1000000＋356400＋725274＋1425600＝3507274（元）。
年净收益：（一）项、（二）项＝11880000－3507274＝8372726（元）。
（4）错误：估价结果计算时收益年限取值错误。
改为：45年。则估计结果＝8372726/5%×[1－1/（1＋5%）45]＝148817417（元）（取整）。
按照评估价值的前提或内涵划分的价值不包括（ ）。
下列房地产中，通常是用比较法估价的是（ ）。
采用百分率法进行市场状况调整的一般公式为（ ）。
某类房地产2006～2010年的价格见表9-2，根据平均发展速度法，预测该类房地产2011年的价格为（ ）元/m2。
表9-2 某类房地产2006～2010年的价格
关于房地产抵押，下列说法正确的是（ ）。
某宗土地总面积7500m2，容积率为3，相应的土地单价为4500元/m2，现允许容积率提高到5，假设容积率每提高0.1，楼面地价下降1%，则理论上因容积率提高应补交的地价款为（ ）万元。
中国房地产估价师与房地产经纪人学会简称为（ ）。
收集交易实例时应注意所收集内容的统一性和（ ）。
因公共利益的需要征收处于正常生产经营中企业的房屋，该房屋占用范围内的建设用地使用权为划拨性质，对该企业给予的补偿不包括（ ）。
关于抵押房地产变现能力强弱比较的说法，错误的是（ ）。
