某公司于5年前以出让方式取得一宗面积2000m2的40年使用权的土地,并于3年前建成物业投入使用,总建筑面积为5000m2。现时重新取得,40年土地使用权的出让价格为2000元/m2,重新建造建筑物的建安成本为600万元(建设期为2年,第一年投入40%;第二年投入60%。可视为年中集中投入),管理费用为建安成本的3%,年利率为6%,销售税费为90万元,开发利润为120万元。门窗、墙面等损坏的修复费用为8万元;装修的重置成本为140万元,平均寿命为5年;设备的重置成本为100万元,平均寿命为10年;假设残值率均为零。试计算该宗房地产现时的价格。(土地资本化率为8%)
(1)求取未来35年的净收益的现值之和:
则:
(2)计算建筑物的重置成本:
①建造成本=600(万元);
②管理费用=600×3%=18(万元);
③投资利息=(600+18)×40%×[(1+6%)1.5-1]+(600+18)×60%×[(1+6%)0.5-1]=33.54(万元);
④销售税费=90(万元);
⑤开发利润=120(万元)。
则建筑物的重置成本=600+18+33.54+90+120=861.54(万元)。
(3)计算建筑物的折旧额:
①墙、地面等损坏的修复费用=8(万元);
②装修部分的折旧费=140×3÷5=84(万元);
③设备部分的折旧费=100×3÷10=30(万元);
④长寿命项目的折旧费=(861.54-8-140-100)×3÷(40-2)=48.44(万元);
则该建筑物的折旧总额=(8+84+30+48.44)=170.44(万元)。
(4)该宗房地产现时的价格=建筑物的重置成本-建筑物的折旧总额+土地价格=861.54-170.44+390.94=1082.04(万元)。
按照评估价值的前提或内涵划分的价值不包括( )。
下列房地产中,通常是用比较法估价的是( )。
采用百分率法进行市场状况调整的一般公式为( )。
某类房地产2006~2010年的价格见表9-2,根据平均发展速度法,预测该类房地产2011年的价格为( )元/m2。
表9-2 某类房地产2006~2010年的价格
关于房地产抵押,下列说法正确的是( )。
某宗土地总面积7500m2,容积率为3,相应的土地单价为4500元/m2,现允许容积率提高到5,假设容积率每提高0.1,楼面地价下降1%,则理论上因容积率提高应补交的地价款为( )万元。
中国房地产估价师与房地产经纪人学会简称为( )。
收集交易实例时应注意所收集内容的统一性和( )。
因公共利益的需要征收处于正常生产经营中企业的房屋,该房屋占用范围内的建设用地使用权为划拨性质,对该企业给予的补偿不包括( )。
关于抵押房地产变现能力强弱比较的说法,错误的是( )。