估价对象为一写字楼，土地总面积1000m2，于2004年9月底取得50年的使用权。写字楼总建筑面积4500m2，建成于2007年9月底，为钢筋混凝土结构，建筑层高5m2没有电梯，需评估该写字楼2009年9月30日的价值。搜集有关资料如下：
（1）搜集了三宗出让期限50年的土地交易实例作为可比实例，有关资料如图所示。从2008年11月至2009年10月地价逐月上升0.5%。
出让期限50年的土地交易实例
出让期限50年的土地交易实例（2）当地征收农地的费用等资料如下：在价值时点征收城市边缘土地平均每亩需要57.32万元的征地补偿和安置等费用，向政府交付土地使用权出让金等为150元/m2，土地开发费用、税金和利润等为120元/m2以上合计为城市边缘出让土地使用权年限50年熟地的价格。该城市土地分为八个级别，城市边缘土地为第八级，而估价对象处于第六级土地上。各级土地之间的价格差异如图所示。
各级土地之间的价格差异
（3）在价值时点不设电梯的层高5m的建筑物重新购建成本为1800元/m2，估价对象写字楼门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重新购建成本为140万元，经济寿命为5年；设备的重新购建成本为100万元，经济寿命为10年；建筑物的使用寿命长于建设用地使用权期限。假设残值率均为0。另调查，由于该写字楼缺乏电梯，导致其出租率较低，仅为80%，月租金为38元/m2。而市场上类似的有电梯的写字楼的出租率为85%，正常月租金为40元/m2。一般租赁经营的正常运营费用率为租金收入的35%。如果在价值时点重置具有电梯的类似写字楼，则需电梯购置费用60万元，安装费用40万元。同时，由于该写字楼的层高比正常层高要高，使其能耗增加。经测算正常情况下每年需要多消耗1万元能源费。同时由于周边环境的变化，该写字楼的外部折旧为20万元。试用成本法评估该写字楼2009年9月30日的价值。土地重新购建成本要求用比较法和成本法综合求取。土地5%，房地产报酬率为7%。（如需计算平均值，请采用简单算术平均法）
该住宅2013年10月15日的市场价值测算如下：
（1）测算公式：比较价值＝可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数。
（2）求取交易情况修正系数
由交易情况修正系数＝1/（1±S%），可知：
可比实例A的交易情况修正系数＝1/（1＋2%）；
可比实例B的交易情况修正系数＝1/1；
可比实例C的交易情况修正系数＝1/（1－2%）。
（3）求取市场状况调整系数
由可比实例在成交日期的价格×市场状况调整系数＝可比实例在价值时点的价格，可知，市场状况调整系数＝可比实例在价值时点的价格/可比实例在成交日期的价格。因此：
可比实例A的市场状况调整系数＝106.8/92.2；
可比实例B的市场状况调整系数＝106.8/100.2；
可比实例C的市场状况调整系数＝106.8/108.0。
（4）求取房地产状况调整系数：
由可比实例在自身状况下的价格×房地产状况调整系数＝可比实例在估价对象状况下的价格，可知，房地产状况调整系数＝可比实例在估价对象状况下的价格/可比实例在自身状况下的价格。因此：
可比实例A的房地产状况调整系数＝100/（100×0.3＋115×0.2＋105×0.5）＝100/105.5；
可比实例B的房地产状况调整系数＝100/（110×0.3＋100×0.2＋100×0.5）＝100/103；
可比实例C的房地产状况调整系数＝100/（105×0.3＋100×0.2＋85×0.5）＝100/94。
（5）求取房地产比较价值
房地产比较价值V＝可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数，可得：
VA＝3500×[1/（1＋2%）]×（106.8/92.2）×（100/105.5）＝3767.52（元/m2）；
VB＝4000×（1/1）×（106.8/100.2）×（100/103）＝4139.29（元/m2）；
VC＝3700×[1/（1－2%）]×（106.8/108.0）×（100/94）＝3971.87（元/m2）。
（6）将上述三个比较价值的简单算术平均数作为比较法的测算结果，则该房地产2013年10月15日的市场价值为：估价对象的市场价值（单价）＝（3767.52＋4139.29＋3971.87）/3＝3959.56（元/m2）。
按照评估价值的前提或内涵划分的价值不包括（ ）。
下列房地产中，通常是用比较法估价的是（ ）。
采用百分率法进行市场状况调整的一般公式为（ ）。
某类房地产2006～2010年的价格见表9-2，根据平均发展速度法，预测该类房地产2011年的价格为（ ）元/m2。
表9-2 某类房地产2006～2010年的价格
关于房地产抵押，下列说法正确的是（ ）。
某宗土地总面积7500m2，容积率为3，相应的土地单价为4500元/m2，现允许容积率提高到5，假设容积率每提高0.1，楼面地价下降1%，则理论上因容积率提高应补交的地价款为（ ）万元。
中国房地产估价师与房地产经纪人学会简称为（ ）。
收集交易实例时应注意所收集内容的统一性和（ ）。
因公共利益的需要征收处于正常生产经营中企业的房屋，该房屋占用范围内的建设用地使用权为划拨性质，对该企业给予的补偿不包括（ ）。
关于抵押房地产变现能力强弱比较的说法，错误的是（ ）。
