为评估某住宅楼的价格,估价人员在该住宅楼附近地区调查选取了A、B、C、D、E共五个类似住宅楼的交易实例,其有关资料如图:
上表中,交易情况、房地产状况中的各正、负值都是直接比较所得结果。其中,房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同。另据调查得知:从2011年7月1日至2012年1月1日该类住宅楼市场价格每月递增1.5%,其后至2012年11月1日则每月递减0.5%,而从2012年11月1日至2013年4月30日的市场价格基本不变,以后每月递增1%。试利用上述资料根据估价相关要求选取最合适的3个交易实例作为可比实例,并估算该住宅楼2013年8月31日的正常单价(如需计算平均值,请采用简单算术平均)。
该住宅楼2013年8月31日的正常单价测算如下:
首先确定采用A、C、E为可比实例。交易实例D的成交日期为2011年7月31日与所评估的2013年8月31日的住宅楼的日期相差时间超过一年,故排除D;交易实例B的交易情况修正超过20%,与其他交易实例的成交价格相比属于非正常的价格,应予以剔除。因此,选用的可比实例为:A、C、E。
(1)测算公式:
比较价值=可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数
(2)求取交易情况修正系数:
可比实例A的交易情况修正系数=100÷(100+2)=100/102;
可比实例C的交易情况修正系数=100÷100=1;
可比实例E的交易情况修正系数=100÷(100-3)=100/97。
(3)求取市场状况调整系数:
可比实例A的市场状况调整系数=(1+1%)4;
可比实例C的市场状况调整系数=(1+1%)4;
可比实例E的市场状况调整系数=(1+1%)3。
(4)求取房地产状况调整系数:
可比实例A的房地产状况调整系数为:100/[(100+98+96)÷3]=100/98;
可比实例C的房地产状况调整系数为:100/[(103+102+98)÷3]=100/101;
可比实例E的房地产状况调整系数为:100/[(100+99+101)÷3]=1。
(5)求取比较价值VA、VC、VE:
VA=5100×(100/102)×(1+1%)4×(100/98)=5309.20(元/m2);
VC=5200×1×(1+1%)4×(100/101)=5357.57(元/m2);
VE=5000×(100/97)×(1+1%)3×1=5310.83(元/m2)。
(6)将上述三个比较价值的简单算术平均数作为比较法的测算结果,则估价对象价格(单价)=(5309.20+5357.57+5310.83)÷3=5325.87(元/m2)
按照评估价值的前提或内涵划分的价值不包括( )。
下列房地产中,通常是用比较法估价的是( )。
采用百分率法进行市场状况调整的一般公式为( )。
某类房地产2006~2010年的价格见表9-2,根据平均发展速度法,预测该类房地产2011年的价格为( )元/m2。
表9-2 某类房地产2006~2010年的价格
关于房地产抵押,下列说法正确的是( )。
某宗土地总面积7500m2,容积率为3,相应的土地单价为4500元/m2,现允许容积率提高到5,假设容积率每提高0.1,楼面地价下降1%,则理论上因容积率提高应补交的地价款为( )万元。
中国房地产估价师与房地产经纪人学会简称为( )。
收集交易实例时应注意所收集内容的统一性和( )。
因公共利益的需要征收处于正常生产经营中企业的房屋,该房屋占用范围内的建设用地使用权为划拨性质,对该企业给予的补偿不包括( )。
关于抵押房地产变现能力强弱比较的说法,错误的是( )。