房地产估价报告封面及目录(略)
致委托估价方函(略)
估价师声明(略)
估价的假设和限制条件(略)
某别墅房地产估价结果报告(略)
某别墅房地产估价技术报告
一、委托方(略)
二、估价方(略)
三、估价目的
为该别墅整体转让提供价格依据。
四、估价时点
2001年7月。
五、估价依据(略)
六、估价原则(略)
七、估价作业日期2002年10月10日。
八、估价对象概况
(一)某市概况(略)
(二)某别墅项目概况
1. 土地情况
(1) 土地使用权性质:出让土地使用权,1998年4月16日取得国有土地使用权证。
(2)土地总面积70 000m2。
(3)用途:别墅及配套设施。
(4)108栋别墅,建筑总面积35 285m2。
其中:一期工程建设33栋别墅,建筑面积10378m2。
2.地上建筑物情况
该别墅项目开发分为一、二两期、户型有A、B、C、D四种,款式达数十种,主要为二层砖混结构。目前一期工程33栋中已有24栋完成全部工程,建筑面积7548m2,另有9栋尚未完工,但主体结构已完,装修设备未完,建筑面积2830m2。建筑材料及设备(略)。
九、估价采用的方法和步骤
(一)采用的估价方法为:市场比较法、成本法和假设开发法。
(二)分析、比较用上述估价方法求出的结果,然后进行综合处理,最终求得该别墅项目按现状整体转让的价格。
十、价格测算过程
(一)方法一:房地分别估价
1. 土地估价
采用成本法与市场比较法两种方法进行估价,综合平均得出土地评估价格。
(1)利用成本法进行土地估价-
计算公式:土地价格=取得土地费用+土地开发费用+土地使用权出让金根据估价人员实地勘察,在估价时点,城市边缘某宗地实际取得土地费用为396元/m2,土地开发费用为158元/m2,土地使用权出让金为2770元/m2。以上三项合计为3324元/m2。
(2)利用市场比较法进行土地估价(表3—64、表3—65)
根据测算,上述三个交易实例修正后的价格比较接近,故采用算术平均综合出一个价格作为结果:
比准价格=(3410+3474+3230)元/m2+3=3371元/m2成本法与市场比较法的结果相近,故取算术平均值得出:
土地单价=(3324+3371)元/m2+2=3348元/m2
(3) 土地估价综合结果
土地总价=土地单价X土地总面积=3348元/m2X70000m2=234360000元=23436
万元
2.别墅建筑物估价
别墅建筑物估价采用成本法,以该类别墅的建筑物及相关费用为基础,加上正常的利税,求取该别墅建筑物的重新建造成本。
(1)据测算别墅建筑物的重新建造成本为3 428元/m2,包含建筑费(含结构、装修、设备、红线内外市政费)、专业费8%、年利率15%、利润率20%、销售税费10%。
(2)根据建筑情况分别求出已完别墅和未完别墅的建筑物重新建造成本。108栋别墅建筑物全部完工后的评估价格为3428元/m2X35285m2=120957000元=12095.7万元。
根据委托估价方提供的资料和估价人员现场勘察,确定未完的9栋别墅建筑物重新建造成本为已完建筑物的50%,则未完别墅建筑物的重新建造成本为3428元/m2X50%=1714元/m2。
(3)现有别墅建筑物价格:
3 428元/m2X7548m2+1714元/m2X2830m2=30725100元=3072.51万元
(4)别墅现有房地产价格:
(23436+3072.51)万元=26508.51万元<
(1)估价时点应具体为某一天。
(2)缺少估价人员姓名及注册房地产估价师签名。
(3) 土地权属情况介绍不全。
(4)缺少土地使用年限。
(5)缺少土地的自然状况介绍。
(6)缺少土地开发利用状况介绍。
(7)对项目规划条件介绍不全面。
(8)利用成本法进行土地估价的计算公式有误。
(9) 土地取得费用不能采用某宗地的实际数据,应用社会平均成本或客观成本。
(10)利用市场比较法进行土地估价的交易实例A不能用作可比实例,因其交易日期与估 价时间已有6年,相差时间过长。
(11)在区域因素修正中,B与C的分子与分母颠倒,修正出错,且B与C的修正系数不恰当。
(12)在个别因素修正中,B与C的分子与分母颠倒,修正出错,且B与C的修正系数不恰当。
(13) 土地估价的综合结果没有作年期修正。
(14)对建筑物估价中,建筑费一项不应包括红线外的市政费。
(15)方法二的销售税费中,不应包括所得税。
(16)销售税费重复计算。
(17)房地产估价事务所应注明资质并附营业执照,报告书上要盖公章。
(18)提供报告书日期未注明。
(19)估价报告使用应注意的事项应加以说明。
(20)应对估价人员勘察现场情况加以说明。
(21)应说明估价人员与委托单位和待估物业无利害关系。
(22)对建筑物状况介绍过于简单。
(23)对交易日期未作修正应予说明。
按照评估价值的前提或内涵划分的价值不包括( )。
下列房地产中,通常是用比较法估价的是( )。
采用百分率法进行市场状况调整的一般公式为( )。
某类房地产2006~2010年的价格见表9-2,根据平均发展速度法,预测该类房地产2011年的价格为( )元/m2。
表9-2 某类房地产2006~2010年的价格
关于房地产抵押,下列说法正确的是( )。
某宗土地总面积7500m2,容积率为3,相应的土地单价为4500元/m2,现允许容积率提高到5,假设容积率每提高0.1,楼面地价下降1%,则理论上因容积率提高应补交的地价款为( )万元。
中国房地产估价师与房地产经纪人学会简称为( )。
收集交易实例时应注意所收集内容的统一性和( )。
因公共利益的需要征收处于正常生产经营中企业的房屋,该房屋占用范围内的建设用地使用权为划拨性质,对该企业给予的补偿不包括( )。
关于抵押房地产变现能力强弱比较的说法,错误的是( )。