某开发商通过出让方式以1000元/m2的楼面地价购买了一块尚未进行拆迁安置补偿的写字楼用地50年的土地使用权，预计尚须投入的拆迁安置和其他土地开发费用为2000万元。已知该地块的规划建筑面积为10000m2，建造成本为2500元/m2，专业人员费用为建造成本的12%，电贴费和用电权费等其他费用为400元/m2，管理费用为建造成本、专业人员费用及其他费用之和的5%，销售费用和销售税金分别为总销售收入的2.5%和6%。如果该项目的开发周期为36个月，建设周期为24个月，地价款于开发活动的起始点一次投入，拆迁安置补偿及其他土地开发费用在建设过程开始前均匀投入，建造成本、专业人员费用、其他费用和管理费用在建设期内均匀投入，贷款年利率为9%。写字楼建成后的销售价格为9600元/m2，试求该项目的开发商成本利润率。
1．(1)先求项目总开发价值GDV。 ①总销售收入：9600元/m2(上标)×10000m2(上标)＝96000000元＝9600万元。 ②项目总开发价值：9600×(1-6%)万元＝9024万元。 (2)再求项目总开发成本TDC。 ①购地款：1000元/m2(上标)×10000m2(上标)＝10000000元＝1000万元。 ②拆迁安置补偿及其他土地开发费用：2000万元。 ③建造成本：2500元/m2(上标)×10000m2(上标)＝25000000元＝2500万元。 ④专业人员费用：2500万元×12%＝300万元。 ⑤电贴费和用电权费等其他费用：400元/m2(上标)×10000m2(上标)=4000000元＝400万元。 ⑥管理费：(2500+300+400)万元×5%＝160万元。 ⑦财务费：购地款利息＝1000×[(1+9%)3(上标)-1)万元+2000×[(1+9%)2.5(上标)-1]万元＝775.86万元。?
[解析] 成本利用率
按照评估价值的前提或内涵划分的价值不包括（ ）。
下列房地产中，通常是用比较法估价的是（ ）。
采用百分率法进行市场状况调整的一般公式为（ ）。
某类房地产2006～2010年的价格见表9-2，根据平均发展速度法，预测该类房地产2011年的价格为（ ）元/m2。
表9-2 某类房地产2006～2010年的价格
关于房地产抵押，下列说法正确的是（ ）。
某宗土地总面积7500m2，容积率为3，相应的土地单价为4500元/m2，现允许容积率提高到5，假设容积率每提高0.1，楼面地价下降1%，则理论上因容积率提高应补交的地价款为（ ）万元。
中国房地产估价师与房地产经纪人学会简称为（ ）。
收集交易实例时应注意所收集内容的统一性和（ ）。
因公共利益的需要征收处于正常生产经营中企业的房屋，该房屋占用范围内的建设用地使用权为划拨性质，对该企业给予的补偿不包括（ ）。
关于抵押房地产变现能力强弱比较的说法，错误的是（ ）。
