某开发商以6000万元购置了一宗商住用地50年的使用权。该宗地的规划建设用地面积为4500m2，容积率为7.5，建筑密度为65%，建筑层数共20层，从-2层至+3层建筑面积均相等。地下两层中，-1层为车库，有供出售的95个车位，-2层为人防和技术设备用房(不可出售)；地上3层裙房为用于出租的商业用房，地上4～18层为用于出售的标准层住宅。预计项目的开发周期为3.5年(其中准备期为12个月，建设周期为24个月，销售周期为6个月)；平均建造成本为3500元/m2，专业人员费用和管理费用分别为建造成本的8%和5%；地价款在项目开发期初一次性投入，建造成本、专业人员费用和管理费用在建设期内均匀投入；该项目建成后，住宅的市场售价为8000元/m2，商业用房年净租金收入为2000元/m2。停车位售价为12万元/个；销售费用和销售税金分别为总销售收入的2.5%和6.0%。开发建设贷款利率为7.5%，同档次商业用房的净租金收益乘数(即物业资本价值与年净租金收入之比)为5.5。试计算该项目的开发商成本利润率。
开发商成本利润率
开发成本利润率RPC：
(1)先求项目总开发价值GDV。
①项目总建筑面积：4500×7.5m2＝33750m2。
②基底建筑面积：4500×65%m2＝2925m2。
③商业用房建筑面积：2925×3m2＝8775m2。
④住宅出售建筑面积：33750m2-2925×5m2＝19125m2。
⑤总销售收入：8000×19125元+120000×95元＝164400000元。
⑥项目总开发价值：8000×19125万元+120000×95万元+2000×5.5×8775万元-164400000×6%万元＝251061000(元)＝25106.l万元。
(2)再求项目总开发成本TDC。
①购地款：6000万元。
②建造成本：3500×33750万元＝11812.50万元。
③专业人员费用和管理费：11812.5×(8%+5%)万元＝1535.63万元。
④财务费。
购地款利息：6000×[(1+7.5%)×3.5-1]万元＝1728.24万元。
建造成本、专业人员费用、管理费利息：(11812.5+1535.63)×[(1+7.5%)-1)万元＝1001.11万元，财务费用合计：2729.35万元。
⑤销售费用：164400000×2.5%万元＝411万元。
⑥项目总开发成本TDC：6000万元+11812.50万元+1535.63万元+2729.35万元 +41l万元＝22488.48万元。
(3)
[解析] 成本利润率
按照评估价值的前提或内涵划分的价值不包括（ ）。
下列房地产中，通常是用比较法估价的是（ ）。
采用百分率法进行市场状况调整的一般公式为（ ）。
某类房地产2006～2010年的价格见表9-2，根据平均发展速度法，预测该类房地产2011年的价格为（ ）元/m2。
表9-2 某类房地产2006～2010年的价格
关于房地产抵押，下列说法正确的是（ ）。
某宗土地总面积7500m2，容积率为3，相应的土地单价为4500元/m2，现允许容积率提高到5，假设容积率每提高0.1，楼面地价下降1%，则理论上因容积率提高应补交的地价款为（ ）万元。
中国房地产估价师与房地产经纪人学会简称为（ ）。
收集交易实例时应注意所收集内容的统一性和（ ）。
因公共利益的需要征收处于正常生产经营中企业的房屋，该房屋占用范围内的建设用地使用权为划拨性质，对该企业给予的补偿不包括（ ）。
关于抵押房地产变现能力强弱比较的说法，错误的是（ ）。
