某房地产估价机构接受委托评估一栋于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场，该商场土地使用权以出让方式取得，用途为商业，估价目的为评估该商场的抵押价值。房地产估价师首先选用了收益法，根据委托人提供的财务报表，取商场近三年平均的年净利润150万作为净收益，收益年限选用了建筑物剩余年限55年，报酬率选用了该商场的投资回报率12%。采用成本法估价时，先用比较法确认了土地价格3000元/m2，根据委托人提供的成本数据，确定房屋成本价格是5000元/m2。因商场还有未偿还债务500万，只剩一年期，本次估价未予考虑。请你指出房地产估价师这样估价的错误有哪些
1.估价报告中选用商场近三年平均的年净利润120万作为净收益错误。待估房地产年净收益与财务报表中的年净利润含义并不相同，其净收益是指待估房地产对应的净收益，即该宗房地产对商场的出租或经营收益的贡献部分；而净利润系已扣除了房地产的折旧摊销、财务费用（含利息收益）及企业所得税等，其包含了正常的商业利润等，因此净收益和净利润是不同的。
2.收益年限只选用了建筑物剩余年限错误。收益年限既要考虑建筑物的剩余经济寿命，还必须考虑土地使用权的出让年限及已使用的年限，建筑物的经济寿命可能早于、等于或晚于土地使用年限，应作不同的考虑和计算。
3.报酬率应选用房地产的投资报酬率，而不是商场的投资报酬率。
4.选用实际成本错误。房地产估价中所用的成本应是价值时点的社会平均客观成本，而委托人所提供的实际成本是历史的，也不一定是社会平均客观成本。
5.成本法没有考虑折旧因素对房屋价格的减值影响。
6.再次抵押未考虑尚未偿还债务的影响错误。
按照评估价值的前提或内涵划分的价值不包括（ ）。
下列房地产中，通常是用比较法估价的是（ ）。
采用百分率法进行市场状况调整的一般公式为（ ）。
某类房地产2006～2010年的价格见表9-2，根据平均发展速度法，预测该类房地产2011年的价格为（ ）元/m2。
表9-2 某类房地产2006～2010年的价格
关于房地产抵押，下列说法正确的是（ ）。
某宗土地总面积7500m2，容积率为3，相应的土地单价为4500元/m2，现允许容积率提高到5，假设容积率每提高0.1，楼面地价下降1%，则理论上因容积率提高应补交的地价款为（ ）万元。
中国房地产估价师与房地产经纪人学会简称为（ ）。
收集交易实例时应注意所收集内容的统一性和（ ）。
因公共利益的需要征收处于正常生产经营中企业的房屋，该房屋占用范围内的建设用地使用权为划拨性质，对该企业给予的补偿不包括（ ）。
关于抵押房地产变现能力强弱比较的说法，错误的是（ ）。
