2023年注册会计师《经济法》押题密卷2

甲欲出卖自家的房屋，但其房屋现已出租给张某，租期还剩余1年。甲将此事告知张某，张某明确表示，以目前的房价自己无力购买。

乙听说甲欲卖房后，提出购买，并与甲一起到房屋登记机关验证房屋确实登记在甲的名下，且所有权人一栏中只有甲的名字，双方遂签订房屋买卖合同，约定：乙在合同签订后的5日内将购房款的2／3通过银行转账给甲，但甲须提供保证人和他人房屋作为担保；双方还应就房屋买卖合同到登记机关办理预告登记。

甲找到丙作为保证人，并用丁的房屋作抵押。乙与丙签订了保证合同，与丁签订了抵押合同并办理了抵押登记，但乙、丙、丁没有约定担保物权实现的先后顺序。随后，甲、乙双方办理了房屋买卖合同预告登记，但甲忘记告诉乙房屋在租的情况。

此外，甲的房屋实际上为夫妻共同财产，甲自信妻子李某不会反对其将旧房出卖换新房，改善居住条件，事先未将出卖房屋的事情告诉李某。李某知道后表示反对，并主张甲擅自与乙签订的房屋买卖合同无效。

因甲一直拒不办理房屋过户登记手续，给乙造成50万元损失并拒绝赔偿，乙遂要求丙承担保证责任，丙提出，由于丁提供的是物权担保，乙应当先就担保物行使权利，不足部分方可向丙主张。

要求：根据上述内容，分别回答下列问题。

（1）如果甲未告知张某房屋拟售一事，张某能否以侵害其优先购买权为由主张甲、乙之间的房屋买卖合同无效?并说明理由。

（2）乙能否以甲未如实告知房屋在租的事实为由，要求甲承担违约责任?并说明理由。

（3）如果预告登记后，甲又与戊签订房屋买卖合同，甲、戊之间的房屋买卖合同的效力是否受预告登记的影响?

（4）共有人李某能否以未经其同意为由主张甲、乙之间的买卖合同无效?并说明理由。

（5）丙要求乙先就担保物行使权利的主张是否符合规定?并说明理由。

2月5日，甲与乙订立一份房屋买卖合同，约定乙购买甲的房屋一套（以下简称“01号房”），价格80万元。并约定，合同签订后一周内乙先付20万元，交付房屋后付30万元，办理过户登记后付30万元。

2月8日，丙得知甲欲将该房屋出卖，表示愿意购买，丙对甲已经与乙就该房屋订立合同一事并不知情。由于丙出价90万元，甲与丙签订了房屋买卖合同，约定合同签订后3日内丙付清全部房款，同时办理过户登记。2月11 日，丙付清了全部房款，并办理了过户登记。

2月12日，当乙支付第一笔房款时，甲说：房屋已卖掉，但同小区还有一套房屋（以下简称“02号房”），可作价100万元出卖。乙看后当即表示同意，但提出只能首付20万元，其余80万元向银行申请贷款。甲、乙在原合同文本上将房屋相关信息、价款和付款方式作了修改，其余条款未修改。

乙支付首付20万元后，恰逢国家出台房地产贷款调控政策，乙不再具备贷款购房资格。3月中旬，乙向人民法院提起以下诉讼请求：（1）以甲“一房二卖”为由诉请法院确认甲丙之间的房屋买卖合同无效；（2）以国家房地产贷款调控系不可抗力为由，请求与甲解除02号房的买卖合同。

5月20日，丙花3000元从商场购买B公司生产的热水器，B公司派员工李某上门安装。5月30日，李某从B公司离职，但经常到B公司派驻丙所住小区的维修处门前承揽维修业务。7月24日，丙因热水器故障到该维修处要求B公司维修，碰到李某。丙对李某说：热水器是你装的，出了问题你得去修。见维修处负责人没有异议，李某便随丙去维修。李某维修过程中操作失误致热水器毁损。

要求：根据上述内容，分别回答下列问题。

（1）乙能否以甲“一房二卖”为由诉请法院确认甲丙之间的房屋买卖合同无效?并说明理由。

（2）01号房的所有权应当归谁?并说明理由。

（3）乙是否有权与甲解除02号房的买卖合同?并说明理由。

（4）丙是否有权要求B公司对其热水器的毁损承担赔偿责任?并说明理由。

田某、赵某是多年好友，田某出资200万元、赵某出资100万元，共同购买商品房一套，当事人没有约定共有性质。2018年5月1日，田某、赵某与陈某口头签订了一份为期3年的房屋租赁合同，由陈某承租该房，房屋自带家电一起出租，没有特殊约定。2018年6月陈某发现房屋洗漱间漏水，陈某要求田某和赵某进行维修但被拒绝。2018年10月陈某擅自将房屋内饰进行改善。2019年3月，陈某经出租人同意将房屋转租给王某，王某对家电不当使用导致毁坏，出租人要求陈某赔偿。

　　2020年8月6日，苏某向田某提出愿意购买其对该房屋的共有份额，田某即将准备出卖该房屋份额的情况告知了赵某与陈某。赵某与陈某均主张购买田某的份额，后田某将其共有份额卖给了赵某。不久，赵某向银行贷款，以该房屋设定抵押，赵某与银行在抵押合同中约定若赵某不能清偿到期债务，抵押房屋的所有权转移给银行。

　　根据上述内容，分别回答下列问题：

　　（1）田某、赵某对房屋的共有关系是哪种性质？并说明理由。

　　（2）租赁合同没有采取书面形式，并且最终因纠纷无法确定租赁期限，合同是否成立？并说明理由。

　　（3）陈某要求田某和赵某维修洗漱间，田某和赵某是否可以拒绝？并说明理由。

　　（4）陈某擅自将房屋内饰进行改善，出租人可以采取什么措施？

　　（5）王某对家电不当使用导致毁坏，出租人是否可以要求陈某赔偿？并说明理由。

　　（6）田某对外转让共有份额，赵某与陈某谁可以优先购买？

　　（7）赵某与银行在抵押合同中约定若赵某不能清偿到期债务，抵押房屋的所有权转移给银行，是否可以按约定实施？

A装饰公司（以下称A公司）承接甲开发商所建造楼盘的全部室内装饰工程，2017年7月5日，A装饰公司为此与B建材公司（以下称B公司）签订了一份买卖合同。该合同约定：B公司向A公司供应一批卫生间装饰用瓷砖，总价款为人民币130万元；在合同签订之后3日内，由A公司先期预付人民币30万元货款；B公司在同年8月5日前一次性向A公司交货；A公司收到货物并验收合格后10日内一次性向B公司付清余款。

　　与此同时，为了保证该买卖合同的履行，B公司要求A公司提供担保，A公司提出由双方都有业务往来的C贸易公司（以下简称C公司）提供担保，C公司与B公司达成口头约定如果A公司不履行付款义务，C公司保证履行。

　　2017年7月8日，A公司履行先期预付货款的义务。2017年8月1日，B公司依照上述合同的规定向A公司一次性交付货物，并经A公司验收。同年8月上旬，A公司向B公司提出：B公司交付的瓷砖存在严重质量问题，要求退货；B公司声称其货物不存在质量问题，不同意退货；并要求A公司严格履行合同义务，按时向B公司支付货款。A公司亦拒绝向B公司支付剩余货款。B公司认为A公司的行为属于违约行为，于是到A公司所在地的人民法院提起诉讼，追究A公司的违约责任。

　　经调查证实：B公司交付给A公司的瓷砖不存在质量问题，A公司之所以要求退货，主要是因其承接的甲开发商的室内装饰工程发生变化，甲开发商将一部分室内装饰工程转包给了其他公司。

　　甲开发商在楼盘尚未竣工且未取得预售许可证以前，即开始向社会公众进行预售。

　　张某有一学龄前儿子，因受甲售楼广告的影响，对正在预售的楼盘的儿童乐园、游泳池、篮球场等公共设施非常感兴趣，看中了一套商品房。虽然该商品房的价格明显高于周围楼盘，但张某认为该小区的设施对其儿子成长十分有利，故欣然向银行办理贷款手续，与甲开发商签订了商品房预售合同。

　　该商品房交房时，张某发现该小区并没有售楼广告所宣传的儿童乐园、游泳池、篮球场等公共设施，随即与甲开发商交涉，要求其承担违约责任。但甲开发商认为广告只是要约邀请，难免有夸张和虚幻之处，拒绝承担违约责任。

　　经查，在张某向法院起诉前，甲开发商已取得该商品房的预售许可证。

　　2018年4月，张某将上述房子出租给李某，并与之签订了为期2年的租赁合同。2018年8月，张某又将该房子出卖给陈某。

　　根据上述内容，分别回答下列问题：

　　（1） A公司是否存在违约行为？并说明理由。

　　（2） B公司可否依据保证约定，要求C公司承担保证责任？并说明理由。

　　（3）张某与甲开发商签订的商品房预售合同是否有效？并说明理由。

　　（4）张某因小区没有售楼广告所宣传的儿童乐园、游泳池、篮球场等公共设施而要求开发商承担违约责任是否有法律依据？并说明理由。

　　（5）如果张某与甲的售楼合同解除了，则贷款合同应当如何处理？并说明理由。

　　（6）张某将上述房子出卖给陈某时，其与李某的租赁合同是否继续有效？并说明理由。

　　（7）张某出售上述房子时，作为承租人的李某享有什么权利？